Ζάκυνθος – Σύγχρονη Αριστερά- Προοδευτική Ελλάδα

γραφει ο

Αντώνης Κασσιμάτης

μέλος της ΚΕ του Συριζα-ΠΣ

Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί καθιερώθηκαν στην Ελλάδα λόγω των μνημονιακών καταναγκασμών.

Από το 2018 έως το 2024 η Ελλάδα γνώρισε μια πρωτοφανή αύξηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Η δραματική κοινωνική συνθήκη δεν επήλθε από την τεχνική μεταβολή του τρόπου των πλειστηριασμών, αλλά από τη νομοθετική ανατροπή και την κατάργηση κάθε προστασίας των δανειοληπτών προς όφελός των πιστωτών.
Η ανάλυση μας στηρίζεται στα στοιχεία της πλατφόρμας eauction.gr , όπως επεξεργάστη-καν από το iMEdD Lab. Η μεθοδολογία μας πραγματοποιεί αναδρομική μελέτη μιας μεγάλης χρονοσειράς πλειστηριασμών, με λεπτομέρειες για το είδος ακινήτων, το ύψος των ποσών και τον χρόνο εκτέλεσης τους. Συσχετίσαμε την εξέλιξη του αριθμού και των ποιοτικών στοιχείων τους, με τις νομοθετικές αλλαγές από την προστασία της α κατοικίας μέχρι την πλήρη κατάργηση της.

Νομοθετικό Πλαίσιο

Το θεσμικό πλαίσιο για τους πλειστηριασμούς και την προστασία της κατοικίας άλλαξε ριζικά μέσα σε μια δεκαετία.

Ο Ν. 4472/2017: Εισήγαγε την υποχρεωτική διενέργεια των πλειστηριασμών αποκλειστικά με ηλεκτρονικά μέσα τον Φεβρουάριο του 2018.

Ο Ν. 3869/2010 (νόμος Κατσέλη) αποτέλεσε την πρώτη ασπίδα προστασίας της κύριας κατοικίας, και ίσχυσε έως τον Φεβρουάριο 2019. Ακολούθησε ο Ν. 4605/2019 (Κατσέλη–Σταθάκη), με αυστηρότερα κριτήρια, έως τον Δεκέμβριο 2020, παρατείνοντας ουσιαστικά την προστασία λόγω και της πανδημίας COVID-19.

Ο Ν. 4354/2015 ( κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝΕΛ) θεσπίστηκε ως ειδικό πλαίσιο μεταβίβασης και διαχείρισης δανειακών απαιτήσεων, με εποπτεία και πρόσθετες δικλείδες ασφαλείας για τους οφειλέτες.

Αυτές οι δικλείδες ασφαλείας του 4354/2015 ακυρωθηκαν μετά την απόφαση 1/2023 η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, που επέτρεψε την παράλληλη και συνδυαστική εφαρμογή του με τον Ν. 3156/2003, που θεσπίστηκε ως εργαλείο τιτλοποίησης και χρηματοδότησης μέσω της κεφαλαιαγοράς ( κυβέρνηση Κ. Σημίτη-Πασοκ)

Τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων: Η επιλογή του νόμου του 2003 και οι συνέπειες για τους δανειολήπτες

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επιλογή της κυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας να στηρίξει το σχέδιο «Ηρακλής», με το άρθρο 1 παρ. 2 του ν. 4649/2019, στο καθεστώς τιτλοποιήσεων του ν. 3156/2003 και όχι στο διαφορετικό πλαίσιο μεταβίβασης και διαχείρισης απαιτήσεων του ν. 4354/2015. Ο νόμος του 2003 επιτρέπει στις τράπεζες να μεταβιβάζουν χαρτοφυλάκια δανείων σε εταιρείες ειδικού σκοπού (SPV), οι οποίες χρηματοδοτούν την απόκτησή τους μέσω έκδοσης ομολογιών, χωρίς να απαιτείται η συγκατάθεση των δανειοληπτών.

Έτσι, ένα χαρτοφυλάκιο κόκκινων δανείων ονομαστικής αξίας 100 εκατ. ευρώ μπορεί, για παράδειγμα, να αποτιμηθεί και να μεταβιβαστεί έναντι 35 εκατ. ευρώ, χωρίς η διαφορά αυτή να συνεπάγεται αντίστοιχη μείωση των οφειλών. Ένας δανειολήπτης που χρωστά 100.000 ευρώ εξακολουθεί να οφείλει το νόμιμα απαιτητό ποσό, ακόμη και αν η οικονομική αξία που αποδόθηκε στο δάνειό του κατά την τιτλοποίηση ήταν πολύ χαμηλότερη.

Ο ν. 3156/2003 προβλέπει επίσης ειδικές φορολογικές απαλλαγές για τις συναλλαγές τιτλοποίησης, χωρίς να καθιερώνει γενικό δικαίωμα του δανειολήπτη να εξαγοράσει την οφειλή του στην τιμή μεταβίβασής της.

Αντίθετα, ο ν. 4354/2015 περιλάμβανε ειδικές προστατευτικές προϋποθέσεις για ορισμένες μεταβιβάσεις απαιτήσεων, μεταξύ των οποίων και προηγούμενη πρόσκληση του οφειλέτη για διακανονισμό. Η επιλογή του πλαισίου του 2003 για τον «Ηρακλή», σε συνδυασμό με τις κρατικές εγγυήσεις που προστέθηκαν το 2019 για τους τίτλους υψηλής εξοφλητικής προτεραιότητας, αναδεικνύει το ουσιαστικό ζήτημα :

Γιατί η κυβέρνηση της ΝΔ επέλεξε ένα καθεστώς που διευκολύνει τη μεταβίβαση και χρηματοδότηση των απαιτήσεων, χωρίς να ενσωματώσει αντίστοιχες υποχρεώσεις προηγούμενης πρότασης ρύθμισης και πρόσθετες εγγυήσεις προστασίας των δανειοληπτών;

Με τον ν. 4738/2020, η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας καθιέρωσε νέο πτωχευτικό πλαίσιο, στο οποίο η κύρια κατοικία μπορεί να ενταχθεί στην περιουσία που ρευστοποιείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Ιδιαίτερο ρόλο συνετέλεσε και η παραχώρηση στους servicers πλήρους δικαιώματα εκτέλεσης πλειστηριασμών από το 2023 ( άρθρο 41, ν. 5072/23)

Εξέλιξη των Πλειστηριασμών ακινήτων την περίοδο 2018-2024

Στην ανάλυση μας περιλαμβάνονται μόνο οι κατακυρωμένοι πλειστηριασμοί, γιατί αυτοί αποτυπώνουν την πραγματική απώλεια ακινήτων. Οι προγραμματισμένοι διογκώνονται τεχνητά από συνεχείς αναβολές, ενώ οι ματαιωμένοι δεν καταλήγουν σε μεταβίβαση περιουσίας.
Το 2018–2019, με τους νόμους Κατσέλη και Κατσέλη–Σταθάκη, οι κατακυρωμένοι ήταν περιορισμένοι (760 ετησίως). Μετά το 2020, ο ετήσιος μέσος όρος εκτοξεύτηκε στις 5.600 ετησίως. Το 2024 καταγράφηκαν πάνω από 12.500.
[Διάγραμμα 1α ,1β και 1γ: Εξέλιξη πλειστηριασμών πανελλαδικά]

Στη Ζάκυνθο, πριν το 2019, οι κατακυρωμένοι ήταν ελάχιστοι. Μετά το 2021 αυξήθηκαν εκθετικά, ιδίως σε κατοικίες, γη και μικρά τουριστικά ακίνητα.

[Διάγραμμα 2α και 2β: Εξέλιξη πλειστηριασμών στη Ζάκυνθο]

Αξία Ακινήτων και Ταξική Διάσταση της κατάργησης της προστασίας της α κατοικίας

Πριν το 2019, οι σχετικά λίγοι πλειστηριασμοί αφορούσαν αφορούσαν εξίσου χαμηλής, μεσαίας και υψηλής αξίας ακίνητα. Μετά το 2020, η εκτίναξη του αριθμού τους αφορά ακίνητα αξίας < 100.000 €, αποκαλύπτοντας το ταξικό αποτύπωμα της αύξησης. [Διάγραμμα 3α και 3β: Κατανομή πλειστηριασμών ανά αξία ακινήτου]

[Διάγραμμα 4 α: Ταξική διάσταση πλειστηριασμών]

Κοινωνικές Επιπτώσεις

Οι πλειστηριασμοί δεν επηρεάζουν μόνο όσους χάνουν το ακίνητο. Λειτουργούν ως μηχανισμός πίεσης προς όλους τους οφειλέτες. Η απειλή απώλειας κατοικίας πειθαναγκάζει την τήρηση υποχρεώσεων, μεταφέροντας το βάρος της εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων ( NPL ) από τις τράπεζες στα πιο αδύναμα στρώματα.
Η μείωση της ιδιοκατοίκησης από ~80% σε ~67% καταγράφει αυτήν την κοινωνική μετάβαση. Επιπλέον, λόγω αύξησης επιτοκίων, κοκκινίζουν ξανά δάνεια που είχαν ενταχθεί στον Ν. Κατσέλη.
Ακόμα το είδος των πλειστηριαζόμασταν ακινήτων καθιστά σαφές ότι χρειάζεται προστασία και της επαγγελματικη στέγη και η αγροτική γης.

[Διάγραμμα 5α : Κατανομή ειδών ακινήτων στη Ζάκυνθο]

[Διάγραμμα 6α και 6β: Top-10 επισπεύδονταν πλειστηριασμών πανελλαδικά]

Ευρωπαϊκή Εμπειρία και το σχέδιο Ηρακλής της ΝΔ

Στην Ισπανία, η άρση προστασίας έφερε χιλιάδες εξώσεις και το κίνημα PAH. Στην Ιρλανδία, δημιουργήθηκε η NAMA (κρατική bad bank), που αγόρασε δάνεια με μεγάλη έκπτωση, προστάτευσε νοικοκυριά και απέδωσε κέρδη στο κράτος. Στην Ελλάδα, το σχέδιο Ηρακλής (2020, κυβέρνηση ΝΔ) μετέφερε ~45 δισ. NPLs σε funds, με κούρεμα ~70%, αλλά χωρίς κοινωνικό σκέλος. Έτσι οι τράπεζες καθάρισαν τα χαρτοφυλάκια τους και ένας τεράστιος πλούτος σε ακίνητα πέρασε από την κοινωνία στους μεγάλους παίκτες της αγοράς ακινήτων.

Πολιτικές Προτάσεις

Η αναγκαιότητα επαναφοράς προστασίας της μικρής ιδιοκτησίας είναι απόλυτα επιβεβλημένη σήμερα.
Ο ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ προτείνει:
– Επαναφορά προστασίας πρώτης κατοικίας, επαγγελματικής στέγης και αγροτικής γης.
– Αγορά από δημόσιου φορέα ( Αναπτυξιακή Τράπεζα) , κόκκινων δανείων από τα Funds , με την έκδοσή ομολόγων του δημοσίου, με την εγγύηση του δημοσίου
– Επαναφορά ρύθμισης χρεών με 120 δόσεις για επαγγελματίες και με διαγραφή τοκων και προσαυξήσεις
– Υποχρεωτική συμμετοχή πιστωτών στον εξωδικαστικό μηχανισμό.
– Συμπερίληψη στις ρυθμίσεις και των οφειλών προς Δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία.
– Υπολογισμός δόσεων συμφωνία με τιμαριθμοποιημένες εύλογες δαπάνες διαβίωσης των νοικοκυριών.
– Έκπτωση δανειακών υποχρεώσεων από το φορολογητέο εισόδημα.

Συμπέρασμα

Η ανάλυση της περιόδου 2018–2024 αποδεικνύει, ότι η έκρηξη των πλειστηριασμών δεν ήταν αποτέλεσμα της τεχνικής μετάβασης σε ηλεκτρονική μορφή, αλλά της επιλογής της κυβέρνησης της ΝΔ, να καταργήσει πλήρως την προστασίας της Α κατοικίας με τον νέο πτωχευτικό νόμο, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη φτωχοποιηση μεγάλου μέρους της κοινωνίας.
Είναι χαρακτηριστική η εκτίναξη των πλειστηριασμων ακινήτων αξίας < 100.000 ευρώ, το 2021 και εντεύθεν. Το ύψος της αξίας αυτών των ακινήτων αλλά και το γεγονός ότι οι κατοικίες είναι περίπου το 50% του συνόλου των εκποιούμενων ακινήτων, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι πρόκειται για πρώτες κατοικίες λαϊκών νοικοκυριών, που βγήκαν εκτός της ομπρέλας προστασίας του ν. Κατσέλη Ιδιαίτερο ρόλο συνετέλεσε και η παραχώρηση στους servicers πλήρους δικαιώματα εκτέλεσης πλειστηριασμών από το 2023 ( άρθρο 41, ν. 5072/23). Με την συν υπογραφή της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου. Το ταξικό πρόσημο είναι σαφές: τα χαμηλά και μεσαία στρώματα πλήρωσαν για μια ακόμα φορά το κόστος. Αν δεν υπάρξει ριζική αλλαγή στην σημερινή άσκηση της νεοφιλελευθερης πολιτικής, η τεράστια αναδιανομή πλούτου μέσω της αρπαγής ακινήτων, από τα χαμηλά και μεσαία στρώματα ,προς τις τράπεζες και τα Funds/ Servicers, θα συνεχιστεί ανελέητα.

Συνέντευξη στο Κοκκινο 105,5 του Αντώνη Κασσιμάητη